Tote Innenstädte: Was das Sterben des Handels für Immobilienpreise wirklich bedeutet

„Tote Innenstädte“ sind selten wirklich tot. Was wir sehen, ist ein Strukturbruch: weniger verlässliche Frequenz, weniger tragfähige Sortimente, mehr Leerstand – und damit ein spürbarer Verlust an urbaner Selbstverständlichkeit. Gleichzeitig zeigen viele Daten: Menschen kommen weiterhin in die City, aber ihr Besuchsmotiv, ihre Aufenthaltsdauer und ihr Konsumverhalten verändern sich. In der großen Passantenbefragung „Vitale Innenstädte“ bleibt der Handel zwar das wichtigste Besuchsmotiv, doch Gastronomie und Aufenthaltsqualität gewinnen an Bedeutung, und das Thema Leerstand wird als zentraler Hebel für Attraktivität genannt.

Der Handel ist in der Innenstadt nicht nur Nutzer, sondern Frequenzanker. Bricht der Handel weg, kippt die Logik des Standortes: Weniger Läden bedeuten weniger Gründe, überhaupt zu kommen; weniger Gründe zu kommen bedeuten weniger Umsatz für die verbleibenden Betriebe; sinkende Umsätze führen zu Mietanpassungsdruck; Mietanpassungsdruck führt zu weiteren Schließungen – ein klassischer Abwärtskreislauf. Der Handelsverband Deutschland beschreibt diese Entwicklung drastisch und prognostiziert für 2025 erneut einen Rückgang der Zahl der Geschäfte um mehrere Tausend; zugleich wird der Leerstand in den Innenstädten als zunehmend sichtbar und problematisch eingeordnet.

Dabei ist die Frequenzentwicklung nicht schwarz-weiß. Messungen zeigen, dass die Passantenfrequenz 2024 in deutschen Innenstädten gegenüber dem Vorjahr leicht zulegen konnte, aber in den größten Städten im Durchschnitt noch nicht wieder vollständig auf dem Niveau von 2019 angekommen ist. Entscheidend ist: Selbst wenn die Frequenz stabilisiert, heißt das nicht automatisch, dass die Kassen klingeln – denn Kaufakte verlagern sich, Warenkörbe verändern sich, und ein Teil des Konsums wandert dauerhaft ins Digitale.

Was bedeutet das für Immobilienpreise? Am Ende ist die Bewertung einer Handelsimmobilie – unabhängig davon, ob du nach Ertragswertlogik oder marktüblichen Investmentkennziffern schaust – eine Funktion aus nachhaltig erzielbarem Nettoertrag und Risiko. Wenn in einer Innenstadt die nachhaltige Marktmiete sinkt oder die Vermietbarkeit unsicher wird, wird nicht nur der jährliche Cashflow kleiner; zugleich steigt die geforderte Rendite, weil Käufer höhere Risiken (Leerstand, Capex, Umnutzungsrisiko) einpreisen. Diese doppelte Wirkung ist brutal: weniger Ertrag bei höherem Kapitalisierungszins führt zu deutlich niedrigeren Werten. In der Praxis zeigt sich das als Spreizung: Top-Mikrolagen mit belastbarer Nachfrage bleiben vergleichsweise liquide; B- und C-Lagen verlieren deutlich schneller an Wert, weil dort die Anschlussvermietung und Drittverwendbarkeit zum Problem wird.

Auch auf dem Investmentmarkt ist diese Zweiteilung sichtbar. Einerseits wird wieder mehr gehandelt: Der deutsche Retail-Investmentmarkt hat 2025 laut Marktberichten wieder zugelegt, getragen u. a. von privaterem Kapital und selektiver Risikobereitschaft. Andererseits bleiben Renditen und Mieten nicht überall gleich: Marktanalysen verweisen darauf, dass Spitzenmieten in einzelnen Städten 2025 zwar gestiegen sind, für 2026 jedoch in einigen Märkten Korrekturen erwartet werden; zugleich bleiben Spitzenrenditen in den Top-Lagen seit Ende 2023 weitgehend stabil. Das ist kein Widerspruch, sondern Ausdruck der Spreizung: Qualität wird bezahlt, Unsicherheit wird hart diskontiert.

Für Eigentümer in Innenstädten verschiebt sich damit der Fokus: Der „Mietertrag pro Quadratmeter“ ist nicht mehr die alleinige Leitgröße, sondern die Frage, ob die Immobilie als Produkt künftig noch funktioniert. Eine klassische 1A-Einzelhandelsfläche, die nur unter idealen Filialistenbedingungen läuft, wird zur Wette auf einen enger werdenden Nutzerkreis. Das wirkt direkt auf die Finanzierung: Banken kalkulieren konservativer, fordern höhere Eigenkapitalanteile, setzen stärkere Abschläge auf nachhaltige Mieten an und prüfen die Drittverwendungsfähigkeit strenger. Der Preis wird dadurch nicht nur vom Verkäuferwunsch, sondern vom finanzierbaren Business Case begrenzt.

Die gute Nachricht ist: Innenstädte müssen nicht sterben, aber sie müssen sich neu begründen. Wo der Handel als alleiniger Magnet nicht mehr reicht, gewinnen gemischte Nutzungen an Relevanz: Dienstleistung, Gesundheit, Bildung, Kultur, kleinteilige Produktion, Wohnen – und vor allem Angebote, die tatsächlich einen Anlass für den Besuch schaffen. Kommunal- und planungsrechtlich gibt es dafür Instrumente, vom städtebaulichen Konzept über Bebauungsplansteuerung bis zu Maßnahmen der Innenentwicklung; entscheidend ist aber weniger das Regelwerk als die Umsetzungsgeschwindigkeit und die Bereitschaft, Flächen neu zu denken. Leerstand ist dabei nicht nur ein optisches Problem, sondern ein ökonomischer Kostentreiber, weil er die Umgebung mit nach unten zieht und die Vermietung der Nachbarn erschwert – eine Wirkungskette, die auch Stadtforschung und Handelsanalysen seit Jahren betonen.

Wer heute über Innenstadtimmobilien spricht, muss deshalb präzise unterscheiden: Welche Stadt, welche Straße, welche Seite der Straße, welche Sichtbarkeit, welche Anlieferung, welche Park- und ÖPNV-Logik, welche Nachbarschaften – und welche realistische Nutzergruppe in fünf Jahren. „Tote Innenstadt“ ist oft nur der Name für ein mangelhaftes Standortprodukt. Wo das Produkt korrigiert wird, stabilisieren sich auch Mieten und Werte; wo nicht, bleibt der Preis unter Druck – nicht wegen Stimmung, sondern wegen Mathematik aus Ertrag und Risiko.