Der unterschätzte Umbau: Aus gewerblichen Bestandsimmobilien neuen Wert schöpfen

Die deutsche Innenstadtlandschaft ist im Umbruch. Leerstehende Warenhäuser und verwaiste Ladenlokale sind vielerorts zum Symptom eines tiefgreifenden Wandels geworden, ausgelöst durch sich ändernde Konsumgewohnheiten, den Online-Handel und strukturelle Verschiebungen. Für Eigentümer, Investoren und Kommunen stellt dieser Leerstand jedoch nicht nur eine Herausforderung, sondern auch eine der größten Chancen der Gegenwart dar: die intelligente Umnutzung von Bestandsimmobilien.

Statt auf den perfekten Nachmieter oder kostspielige Neubauten zu warten, eröffnet die kreative Transformation bestehender Gebäude neue Perspektiven für Wertsteigerung und nachhaltige Stadtentwicklung. Dieser Artikel beleuchtet, warum die Umnutzung heute eine strategische Alternative ist, welche rechtlichen Hürden es zu meistern gilt – und wie Sie mit professioneller Planung aus alten Einzelhandelsflächen neue Wertschöpfung generieren.

Warum Umnutzung die strategische Antwort auf den Leerstand ist

Die Umnutzung von Bestandsimmobilien ist weit mehr als eine Notlösung; sie ist ein wirtschaftlich und ökologisch sinnvolles Investment.

• Kosteneffizienz und Geschwindigkeit: Im Vergleich zu einem kompletten Neubau ist die Umnutzung häufig kostengünstiger und schneller umsetzbar, da die Grundstruktur des Gebäudes erhalten bleibt und Genehmigungsverfahren verkürzt werden können.

  
  

• Zugang zu Premium-Lagen: Sie ermöglicht die Nutzung etablierter, frequenzstarker Innenstadtlagen, in denen Neubauflächen kaum verfügbar oder unerschwinglich sind.

  
  

• Nachhaltigkeit („Adaptive Reuse“): Durch die Weiter- und Wiedernutzung bestehender Bausubstanz werden Ressourcen geschont, der Flächenverbrauch minimiert und das städtebauliche Bild aufgewertet.

  
  

• Individuelle und zukunftsfähige Konzepte: Aus ehemals standardisierten Ladenflächen können einzigartige Nutzungen wie Co-Working-Spaces, Gesundheitszentren, Erlebnisgastronomie oder dringend benötigter Wohnraum entstehen.

Die rechtlichen Grundlagen: Eine zweistufige Prüfung

Jede Umnutzung ist ein Bauvorhaben im Sinne des Baurechts und unterliegt einer klaren, zweistufigen Prüfung. Das Übersehen dieser Schritte ist eine der häufigsten Fehlerquellen.

Das Bauplanungsrecht (Baugesetzbuch – BauGB)

Hier wird geprüft, ob die geplante neue Nutzung an diesem konkreten Ort überhaupt zulässig ist. Maßgeblich ist in erster Linie der Bebauungsplan (B-Plan) der Gemeinde. Legt dieser beispielsweise ein reines Gewerbegebiet fest, ist eine Umwandlung in Wohnraum regelmäßig ausgeschlossen. In Mischgebieten sind die Chancen hingegen gut.

Liegt kein Bebauungsplan vor, gilt § 34 BauGB. Das Vorhaben muss sich dann in die Eigenart der näheren Umgebung (z.B. vorherrschende Bauweise und Nutzung) einfügen.

Das Bauordnungsrecht (Landesbauordnung – LBO)

Diese Prüfung stellt sicher, dass das Gebäude den Sicherheits- und Schutzanforderungen für die neue Nutzung entspricht. Eine Nutzungsänderung ist immer dann genehmigungspflichtig, wenn für sie andere öffentlich-rechtliche Vorschriften gelten als für die alte. Dies betrifft fast alle Fälle und umfasst:

• Brandschutz: Ein Restaurant hat andere Anforderungen an Fluchtwege und Baumaterialien als ein Bekleidungsgeschäft.

  
  

• Stellplätze: Ein Fitnessstudio benötigt mehr Kundenstellplätze als eine Arztpraxis.

  
  

• Schall- und Wärmeschutz: Bei der Schaffung von Wohnraum gelten strenge Lärmschutzvorgaben und Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG).

  
  

• Barrierefreiheit: Öffentlich zugängliche Einrichtungen müssen barrierefrei sein.

Die rechtliche Grundlage für die Nutzungsänderung als Vorhaben findet sich in § 29 BauGB. Die konkrete Genehmigungspflicht und die technischen Details regeln dann die jeweiligen Landesbauordnungen.

Der „Bau-Turbo“ (§ 246e BauGB): Ein neues Instrument für die Wohnraumschaffung

Seit 2025 bietet der neu eingeführte „Bau-Turbo“ (§ 246e BauGB) befristet bis Ende 2030 erleichterte Bedingungen für wohnraumschaffende Maßnahmen. Dies kann auch für die Umnutzung von Einzelhandelsflächen zu Wohnungen relevant sein.

Das Gesetz ermöglicht es Gemeinden, Vorhaben zu genehmigen, die nach dem bisherigen Bebauungsplan unzulässig wären oder sich nicht in die Umgebung einfügen würden. Wichtig zu verstehen ist das zweistufige Verfahren:

1. Politische Zustimmung der Gemeinde: Die Kommune muss dem Vorhaben zustimmen. Äußert sie sich nicht innerhalb von drei Monaten, gilt die Zustimmung als erteilt.

   
   

2. Fachliche Prüfung durch die Baubehörde: Unabhängig von der politischen Zustimmung prüft die Bauaufsichtsbehörde das Vorhaben wie üblich auf seine bauordnungsrechtliche Zulässigkeit (Brandschutz, Statik etc.).

Der Bau-Turbo erweitert somit die planungsrechtlichen Möglichkeiten, ersetzt aber nicht die bauordnungsrechtliche Prüfung. Eine professionelle Planung und frühe Kommunikation mit der Gemeinde bleiben entscheidend.

Der kritische Faktor: Bestandsschutz und seine Grenzen

Viele Bestandsimmobilien genießen Bestandsschutz. Das bedeutet, sie dürfen in ihrem ursprünglich genehmigten Zustand erhalten und genutzt werden, auch wenn sie nicht mehr allen aktuellen Vorschriften entsprechen. Voraussetzung ist, dass das Gebäude legal errichtet wurde und sich in einem funktionsgerechten Zustand befindet.

Dieser Schutz ist jedoch kein Freibrief für beliebige Änderungen. Eine wesentliche Nutzungsänderung oder bauliche Eingriffe können den Bestandsschutz ganz oder teilweise aufheben. In der Folge muss das gesamte Gebäude oder der betroffene Teil für die neue Nutzung den heutigen, strengeren Vorschriften der Landesbauordnung entsprechen. Diese „Nachrüstpflicht“ ist oft der kostenträchtigste Teil eines Umnutzungsprojekts und muss bereits in der Machbarkeitsanalyse berücksichtigt werden.

Schritt-für-Schritt zum erfolgreichen Umbau: Ein Leitfaden

1. Vorprüfung und Machbarkeitsanalyse: Klären Sie erste Fragen zur planungsrechtlichen Zulässigkeit (Bebauungsplan, § 34 BauGB) und zu potenziellen Kostentreibern (Brandschutz, Denkmalschutz). Ein erfahrener Immobilienmakler oder Architekt kann hier eine erste Einschätzung geben.

   
   

2. Frühzeitiger Dialog mit der Behörde (Bauvoranfrage): Ein informelles Gespräch mit dem zuständigen Bauamt ist der wichtigste Schritt, um die grundsätzliche Genehmigungsfähigkeit zu prüfen und Anforderungen früh zu erkennen.

   
   

3. Planung und Antragstellung: Beauftragen Sie einen bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser (Architekt/Bauingenieur). Dieser erstellt die notwendigen Unterlagen (Bauantrag, Pläne, statische und brandschutztechnische Nachweise).

   
   

4. Genehmigungsverfahren: Die Behörde prüft den Antrag. Die reguläre Bearbeitungsdauer beträgt mehrere Monate. Bei wohnraumschaffenden Maßnahmen kann der „Bau-Turbo“ beschleunigend wirken.

   
   

5. Umsetzung und Bauabnahme: Nach Genehmigungserteilung können die Arbeiten beginnen. Nach Fertigstellung ist eine Bauabnahme durch die Behörde obligatorisch.

Förderungen nutzen

Für viele Umnutzungsprojekte, insbesondere wenn sie Wohnraum schaffen, kommen attraktive Förderprogramme der KfW infrage. Diese bieten zinsgünstige Darlehen oder Zuschüsse für:

• Energetische Sanierungen

• Barrierefreien Umbau

• Nachrüstung der Haustechnik

Fazit

Die Umnutzung von Einzelhandelsimmobilien ist ein anspruchsvoller, aber höchst lohnender Weg, um Leerstände in werthaltige, zukunftssichere Assets zu verwandeln. Sie erfordert Weitsicht, rechtliches Know-how und eine enge Zusammenarbeit mit Experten – von der ersten Idee bis zur Schlüsselübergabe.

Als Ihre spezialisierten Partner für Einzelhandelsimmobilien bietet die Apex Real GmbH nicht nur fundierte Marktkenntnis, sondern auch ein starkes Netzwerk zu Architekten, Fachplanern und Behörden. Wir begleiten Sie durch den gesamten Prozess, von der ersten Potenzialanalyse über die Suche nach geeigneten Objekten bis zur erfolgreichen Vermarktung der umgenutzten Fläche.

Haben Sie eine Bestandsimmobilie mit Potenzial oder suchen nach einer individuellen Lösung für Ihre Expansion? Kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches Beratungsgespräch. Gemeinsam finden wir heraus, wie aus Ihrer Immobilie die nächste Erfolgsgeschichte wird.